Top 10 tips antes de comprar una propiedad


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Llegar a comprar una propiedad es un deseo que raya lo imposible.




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Aquellos que pueden comprar, por sus ahorros o bien por créditos, quedan expuestos a una serie de factores que harán que tarde o temprano se termine pagando mucho más del valor pactado.

En éste punto voy a mencionar que, dadas las condiciones de Argentina, ciertos montos de una escrituración pueden aumentar al momento de recibir la escritura, es decir, al terminar el trámite.

 Comencemos el top 10

Puesto 10

En la práctica, lo primero que deberíamos definir es si queremos una casa o un departamento, es decir, una vivienda unifamiliar o la unidad de una vivienda multifamiliar. Por ejemplo, en un departamento tendrás una alta relación con los vecinos (salvo que el edificio esté vacío). Esto quiere decir que habrá o debería haber un código de convivencia. Por otro lado no hay muchas posibilidades de ampliar la propiedad (principalmente habría dos posibilidades, una sería ampliar y cerrar el balcón o terraza y la otra sería comprar la unidad aledaña y unirlas mediante puertas o pasillos). Muchos de los que eligen un departamento gustan de tener una mayor sensación de seguridad. Si necesitaran la ayuda de otras personas ajenas a la familia sería más fácil tenerla.

También ocurre que, generalmente, los edificios están construidos en las zonas más céntricas de las poblaciones y por ello podría ser que casi no tengan que usar vehículos para trasladarse al trabajo, a hacer compras, ir a un espacio dedicado al ocio, etcétera.

Quien elige una casa, busca más tranquilidad respecto de ruidos molestos , posibilidad de ampliar la propiedad, tener una “vida al aire libre” (siempre y cuando le guste cortar el césped, por ejemplo).

Puesto 9

Analizar las condiciones del entorno, por ejemplo: ¿hay comercios ruidosos cerca?, ¿cuál es el nivel de tránsito vehicular o peatonal? (si éste es intenso será difícil encontrar estacionamiento, por ejemplo). Dependiendo de la zona y del municipio quizás los impuestos sean más elevados en alguna zona que en otra.

Puesto 8

Ir a visitar la propiedad en un día de mucho frío o de mucho calor (de ese modo podrían comprobar la aislación térmica general, siendo la temperatura ideal interna de la propiedad cercana a los 20 grados centígrados).

Puesto 7

Observar si las paredes están recién pintadas, si están revestidas con machimbre o placas de algún tipo. Si por algún motivo no se pudieran observar parcial o totalmente las paredes podrían estar ocultando problemas derivados de la humedad, fisuras o grietas.

Puesto 6

¿Qué cantidad de servicios llegan hasta el lugar de la propiedad? Agua corriente, gas natural, cloacas, internet o T.V.

Si no poseemos agua corriente deberemos contar con el gasto eléctrico para extraer el agua y la calidad de la misma (sería muy recomendable conocer la calidad del agua extraída, es decir, determinar cantidad de arsénico, presencia de bacterias, etcétera). Si no hubiera gas natural, entonces habrá que contar con el gasto para calefaccionar y cocinar usando gas envasado o por otros medios alternativos. Si no llegar la red eléctrica, entonces habría que pensar en cómo se la está generando (si es usando un grupo electrógeno, energía solar, eólica, etcétera).

En caso de no llegar la red cloacal, habrá o un pozo absorbente o un biodigestor o ambos y en cuyo caso deberemos estar atentos a todos los cuidados que debemos tener.

El modo en que llegue la señal de internet determinará el máximo de la calidad de la señal y la cantidad de empresas operando en la zona, la relación costo – calidad (lo mismo va a ocurrir con la señal de tv, por ejemplo).

Puesto 5

Distancia y calidad de las vías de circulación hasta los centros de salud, educativos, gastronómicos, laborales, etcétera.

Puesto 4

Buscar fisuras o grietas que aún se mantengan activas, es decir, que se estén incrementando puesto que eso quiere decir que el equilibrio de estructural está, en menor o mayor medida, comprometido.

Puesto 3

Si se trata de un edificio verificar las medidas de seguridad, como matafuegos, líneas de aspersores, escaleras contra incendios y, antes de firmar nada, recorrer el departamento en el que estemos interesadas/os y probemos luces, duchas, descarga del inodoro, canillas de agua fría y caliente, gas, etcétera. Asegurarse si el espacio en la cochera viene incluida con la compra del departamento. Si tenemos un vehículo, traerlo y probar el estacionamiento.

Puesto 2

Averiguar si hay planos aprobados de la instalación eléctrica y de gas (recordemos que el 80 % de los incendios se producen por fallas eléctricas).

Puesto 1

Siempre exigir los planos aprobados (presentados en el municipio y en el colegio de arquitectos (o en otro colegio que tenga competencia). Parecería ser una cuestión menor, sin embargo, la falta de planos aprobados o actualizados al estado actual del inmueble es equiparable a comprar un vehículo sin documentación.

Si la propiedad que va a comprar no tiene planos aprobados de la totalidad o en forma parcial, dicha propiedad está en condición de clandestina (total o parcial). Para poder legalizarla deberá llamar a un profesional competente, como una arquitecta/o con matrícula para que realice los planos y los presente en el Colegio de arquitectos y en el municipio.

Además de los honorarios profesionales deberá pagar los gastos y multas que cobrará la municipalidad, el Colegio profesional y la Caja de aportes profesionales (Art. 29). Tanto si el trabajo lo realiza un arquitecto, un técnico o un ingeniero civil deberá abonarlas multas, gastos y honorarios correspondientes.

Para dar un ejemplo, si compramos una casa de 60 m2 que no fue declarada, hoy, 24 de marzo de 2021 en la ciudad de Olavarría, deberá abonar los siguientes valores:

$25.410 en concepto de honorarios

$2.541 en concepto de aportes

$11.781 en concepto de multa a la caja (Art. 29)

$1.237 en concepto de cuota de ejercicio profesional (C.E.P.)

$5.000 en concepto de gastos varios como el ploteo de planos.

$1.094 en concepto de pago de carpeta e indicadores en el municipio.

$200 en concepto del sellado del contrato de tareas profesionales.

Y la multa del municipio que será determinada por el área de legales (que podría ascender a los $11.000)

Es decir que todo podría sumar unos $58.263 por algo en lo que usted no tuvo absolutamente ninguna responsabilidad.

Algunos ejemplos de daños que muchas veces pasan desapercibidos:


Fuente: Foto propia. Aquí se puede observar una colocación defectuosa de membrana asfáltica sobre un techo de chapa. Una granizada perforó la membrana y deterioró aún más las chapas debajo generando goteras.

Arq. Jorge Hugo Figueroa.

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