¿Cuánto cuesta vivir bajo un techo digno en Olavarría?

El derecho a acceder a una vivienda digna es esencial para todas las personas, sin embargo en la práctica, adquirir una propiedad es muy costoso. Para comprar una casa en la ciudad se requiere de un mínimo de 1.500.000 pesos, los valores llegan hasta los 6.000.000, para las personas que no tienen acceso a esto la única alternativa es un alquiler.

Por Lisi Batres / Agencia Comunica

En Argentina, el acceso a una vivienda digna está contemplado en el artículo 14 bis de la Constitución Nacional. Aún así, en la actualidad, un gran porcentaje de ciudadanos no tiene la posibilidad de acceder a una propiedad debido a los altos valores en que se venden. A modo de ejemplo, un departamento simple que cuenta sólo con cocina, dormitorio y baño (sin cochera) en la ciudad de Olavarría tiene un valor de alrededor de $1.500.000.  Ante la falta de políticas de Estado que suplan esta problemática, miles de personas se ven obligadas a alquilar una propiedad. Por su parte los contratos de alquiler también tienen un costo elevado y una gran cantidad de cláusulas donde los propietarios y las inmobiliarias fijan los parámetros.

En enero de 2018, la Federación de Inquilinos y el Centro de Economía Política Argentina (CEPA) llevaron adelante una encuesta con el objetivo de obtener datos concretos sobre esta situación en nuestro país. En este sentido uno de los datos que surgió fue la percepción de que el Estado no lleva a cabo políticas específicas para el control efectivo sobre las inmobiliarias, al mismo tiempo que el 63% de las personas alquilan mediante las mismas.

Otro de los resultados más destacados del informe detalla que los inquilinos destinan alrededor del 40% de sus ingresos al pago del alquiler y que esta situación se repite en la gran mayoría de las provincias. Un porcentaje elevado que provoca dificultades en el pago de otros gastos a las familias, incluso en relación a sus necesidades básicas.

¿Cuánto sale alquilar en Olavarría?

En la ciudad, las inmobiliarias distinguen tres barrios como preferenciales para pautar los valores de los alquileres: San Vicente, Pueblo Nuevo y Mariano Moreno. “Actualmente lo más importante para determinar el valor de un alquiler es la ubicación en la que se encuentra y esos son los barrios más buscados por la gente” fundamenta Nelson, trabajador de la inmobiliaria Abraham. “Lo que más se busca es la cercanía al centro, a medida que nos alejamos bajan los precios” detalla Fiama, de la inmobiliaria Vaccaro. Alquilar un departamento compuesto por una habitación, cocina y baño en las zonas de la ciudad designadas como preferenciales tiene un valor base de $6.000. Mientras que el valor del alquiler de una propiedad con dos dormitorios se encuentra entre $12.000 y $18.000. Por otra parte, en los barrios más alejados los costos son muy similares y no representan una mejor opción para los inquilinos. “Los alquileres valen un poco menos, alrededor de $500 y $800 menos” aclara Marcos, quien trabaja en la inmobiliaria Notararigo. Por otra parte, sobre el valor de alquiler se suman otros gastos. “El inquilino paga además, la tasa municipal, luz, gas y agua y en el caso de los departamentos también las expensas. Lo único que abona el propietario es la tasa de ARBA, el impuesto inmobiliario” especifica Fiama. Estos impuestos también aumentan mes a mes.

Alquilar un departamento compuesto por una habitación, cocina y baño en las zonas de la ciudad designadas como preferenciales tiene un valor base de $6.000. Mientras que el valor del alquiler de una propiedad con dos dormitorios se encuentra entre $12.000 y $18.000.

En relación a los contratos de alquiler, las inmobiliarias optan por establecer contratos por dos años que cuentan con la posibilidad de renovarse por un año más o realizar uno nuevo. En el caso de las propiedades que se utilizan para el comercio, el plazo mínimo es de tres años. “La opción de renovar el contrato por un año más se vincula con el derecho que tiene el inquilino por haber vivido en la propiedad, pero debe avisar con 30 días de anterioridad” detalla Nelson. En este sentido, un proyecto de ley presentado a principios de 2016 por la Federación de Inquilinos Nacional (FIN) buscaba extender el plazo mínimo de duración de los contratos a tres años con el objetivo de reducir los costos de renovación y generar mayor estabilidad a los inquilinos. Pero, debido a la inestable situación económica actual, desde las inmobiliarias plantean que sería demasiado arriesgado para su negocio realizar un contrato tan extenso. “Se podría hacer un contrato por cinco años pero si es muy difícil establecer un valor a dos años, imaginate a cinco” remarca Nelson.

“Se podría hacer un contrato por cinco años pero si es muy difícil establecer un valor a dos años, imaginate a cinco”

En cuanto a los depósitos que se abonan durante el primer mes de contrato, el mecanismo es similar en gran parte de las inmobiliarias. “El inquilino que ingresa lo abona al principio del contrato y en el último mes, al revisar que la propiedad se encuentra en las mismas condiciones en que fue alquilada, se reintegra”, detalla Nelson. De esta manera, el valor del depósito se ajusta siempre al valor del alquiler. Aun así, desde las inmobiliarias notan las dificultades que significa para un inquilino que los costos del primer mes sean tan elevados. “El depósito se abona en efectivo, pero damos la posibilidad a los clientes de que lo paguen hasta en tres cuotas porque sabemos que está todo difícil. En algunos casos, si el propietario nos permite, se hace incluso en más cuotas”,  puntualiza Fiama.

El contexto económico también provoca dificultades para las inmobiliarias a la hora de establecer los reajustes, por lo que toman ciertas medidas para asegurarse el pago del alquiler. “En los contratos se detalla que el reajuste depende de las pautas económicas que rigen en ese momento. Pero hoy la inflación es de alrededor del 40% anual y la actualización que se realiza ronda entre un 20% y un 30%. Si se aumentara el 40%, la gente no podría pagar el alquiler” señala Marcos. Mientras que, en otros casos, los aumentos se efectuan de manera semestral. “Eso se acuerda con el propietario y el inquilino”, subraya Fiama.

“Hoy la inflación es de alrededor del 40% anual y el reajuste que se realiza está entre un 20% y un 30%. Si se aumentara el 40%, la gente no podría pagar el alquiler”

En el caso de querer rescindir un contrato antes de su finalización, esta decisión también conlleva un costo para el inquilino. Desde las inmobiliarias explican que el mecanismo que se aplica en estos casos se modificó recientemente, junto con la modificación del Código Civil. “Antes se podía cobrar al inquilino dos multas: una por rescindir el contrato y otra si no lo informaba con 60 días de anticipación. Ahora sólo se cobra la multa por rescindirlo, no es obligatorio notificarlo con anticipación” explica Fiama. Aun así, cancelar un contrato de alquiler sigue teniendo un costo alto. “Si el contrato se rescinde antes de cumplir el año, la multa es proporcional a un mes y medio del valor del alquiler. Si se decide cancelarlo después del año, el valor corresponde a un mes de alquiler” añade.

El Estado como actor fundamental en el sueño de la vivienda propia

La encuesta realizada por la Federación de Inquilinos y el Centro de Economía Política Argentina (CEPA) también muestra que más del 70% de los inquilinos no tienen expectativas de poder acceder a una vivienda propia. El porcentaje se eleva a más del 80% en los casos de aquellas personas que alquilan hace más de diez años. En este sentido, desde una de las inmobiliarias destacaron que la mayoría de las propiedades se ofrecen en dólares por lo que a medida que el peso argentino se devalúa, el valor aumenta. “Las propiedades cada vez valen más y claro que son más difíciles de vender. Por eso las ventas están bajas” subraya Marcos. A esto se suma otro dato importante: el 64% de los encuestados averiguó por créditos hipotecarios. Esta cifra visibiliza la necesidad de políticas por parte del Estado.

El 70% de los inquilinos no tienen expectativas de poder acceder a una vivienda propia

En relación a créditos hipotecarios, en Argentina desde 2012 a la actualidad se implementaron dos políticas nacionales de acceso a la vivienda propia, muy diferentes entre sí pero que conservaron el mismo nombre, los créditos ProCreAr.

El 12 de Julio de 2012 la presidenta Cristina Fernández de Kirchner anunció la creación de los créditos ProCreAr. Estas líneas proponían el acceso a un crédito hipotecario con  cuotas adecuadas a los ingresos salariales de los solicitantes a plazos de pago de hasta 20 años y con tasas fijas, estas características buscaron garantizar que los créditos sean accesibles. Del año 2012 al 2015 se financiaron más de 200.000 viviendas. En Olavarría la implementación del ProCreAr significó la construcción de más de 300 casas, lo que se evidenció en el crecimiento de barrios como Villa Aurora, Parque Arano, entre otros.

Por otra parte el 11 de julio de 2016 el presidente Mauricio Macri anunció el lanzamiento de los Créditos PROCREAR 2. En este caso los créditos sostuvieron el mismo objetivo que los predecesores, ser una herramienta para que los argentinos accedan a una vivienda propia. El plazo máximo de préstamo es mayor, se extiendió hasta los 30 años. Pero la principal diferencia respecto a la política anterior se vincula con las tasas de interés regidas por valores en UVA (Unidad de Vivienda Actualizada) las cuales son proporcionales a los índices de precios al consumidor . Es decir, ya no hay tasas de interés fijas sino que cada cuota se fija en relación al valor UVA del momento. En la página del Banco Nación esto aparece explicado de la siguiente manera: “El importe de capital a reembolsar en cada cuota será el equivalente en pesos de la cantidad de “UVA” adeudada al momento de cada uno de los vencimientos, calculado al valor de “UVA” de la fecha en la que se haga efectivo el pago”.

En este sentido, los efectos de la inflación tienen correlación con el monto del capital adeudado y también de los intereses a pagar. Es por esto que el valor de la cuota aumenta al mismo ritmo que la inflación. Producto de esta diferencia sustancial con el programa anterior y los altos índices inflacionarios existentes, quienes accedieron a estos créditos se encuentran actualmente con grandes aumentos y serias dificultades para sostener el pago de las cuotas. Una familia que solicitó un crédito sujeto a UVA en 2017 debe más plata de la que recibió hace 2 años, y las cuotas casi se duplicaron.

Una familia que solicitó un crédito sujeto a UVA en 2017 debe más plata de la que recibió hace 2 años, y las cuotas casi se duplicaron.

El pasado 2 de Mayo el Gobierno Nacional anunció una readaptación de los créditos ProCreAr para 10000 personas, quienes se podrán inscribir a partir del mes de Junio. En este caso el Estado subsidiará un 20% del valor de la vivienda a adquirir, el solicitante del crédito deberá pagar un 10% y el restante 70% lo aportará el banco que otorga el crédito. Sobre esta deuda se fija una tasa máxima del 7,5% anual, y las cuotas seguirán ajustadas a valor UVA. Ante esto se incorporó un seguro para compensar el aumento de la cuota cuando el porcentaje de la inflación supere en 10% al porcentaje de aumento salarial. En la conferencia de prensa los representantes del gobierno ejemplificaron que para acceder a una vivienda de 80.000 UVAs ($ 2.8 millones), se estima una cuota mínima inicial de $ 13.500, para ingresos familiares mayores a $ 53.000. Estos datos indican cómo la politica pública cambio de destinatarios, hoy pueden acceder solo aquellos que tienen ingresos medios-altos.

Por otra parte el plan ProCreAr desde su origen y aún en la actualidad contempla la designación de terrenos del Estado para la construcción de viviendas. En este marco, en enero de 2019 se abrió la inscripción para el sorteo de 175 lotes en el barrio Pickelado de Olavarría. En esa oportunidad hubo más de 1.000 anotados, el 22 de mayo se realizó el sorteo para definir a los 175 beneficiarios quienes ya pueden presentar el trámite de precalificación crediticia en el Banco. La diferencia entre los anotados en el sorteo y los lotes disponibles dan cuenta del déficit habitacional que existe en la ciudad.

El déficit habitacional, sumado a la ausencia del Estado y/o la puesta en práctica de políticas poco eficaces complejiza la situación de quienes no cuentan, ni pueden acceder a una vivienda propia. Así como también deja en un lugar de vulnerabilidad a quienes se ven obligados a alquilar bajo la lógica de mercado.