Compró cuatro terrenos, una Ordenanza le impide construir y ahora demanda al Municipio

Un olavarriense se encuentra en litigio con la Municipalidad de Olavarría luego de que, en el año 2014, comprara unos lotes en una zona determinada de la ciudad y nadie le advirtiera que en esa zona no se podía llevar adelante el proyecto turístico que él había diseñado. Se trata de un caso judicial que tramita bajo la caratula judicial de “expropiación inversa” y está, por estos días, en etapa de prueba.

El olavarriense inició la demanda en el Juzgado Contencioso Administrativo de la ciudad de Azul con el asesoramiento legal de los doctores Eduardo Víctor y Lucia Irene Lapenta, también de la vecina localidad.

El olavarriense, en su demanda, sostiene que, en junio de 2014, mediante una operación de compra, se hizo poseedor de cuatros lotes terrenos y que posteriormente estos fueron Escriturados ante la escribana local María Laura Lucas.

Dice el demandante que, “al momento de realizar la escrituración de los inmuebles adquiridos, el escribano constató que no existía ninguna restricción inscripta en el Registro de la Propiedad, efectuando la transferencia del dominio, libre de todo gravámen o limitación”.

En principio, los planes de quien hoy demanda al Municipio, era adquirir dichos terrenos con el objetivo iniciar un emprendimiento turístico: construir siete cabañas y una oficina de recepción en las márgenes del arroyo Tapalqué.

Siempre al estar por los dichos del demandante se entera de algunas restricciones, que databan de varios años atrás cuando presenta los planos para autorizar la obra en la Municipalidad de Olavarría. La autorización fue denegada por la vigencia plena y absoluta de la Ordenanza n° 2240/98.

Antes de llegar a la justicia el olavarriense intentó agotar el tema por la vía administrativa iniciando más de un expediente en el ámbito de la Municipalidad de Olavarría, todos sin éxito.

En el año 2019 por Decreto Municipal se rechazó la solicitud de una nueva revisión como ya había sucedido en años anteriores.

Los fundamentos del demandante

Los demandantes junto con sus abogados consideran que la Ordenanza Municipal que impide el desarrollo de las obras “ha provocado una verdadera ablación del derecho de propiedad respecto a los inmuebles” y agregan que, “la propiedad supone el dominio perfecto que otorga «todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley», y se extiende al subsuelo y espacio aéreo, pudiendo realizar todas las construcciones temporarias o permanentes sobre su superficie”.

En la demanda se agrega además que ya en el año 2020 el demandante presentó un pedido de eximición del pago de la Tasa por Servicios Generales Urbanos y Suburbanos. Aquí sí logró el visto bueno del Municipio dado que la comuna reconoció que no debe cobrar la tasa por hallarse sus inmuebles, «afectados a las restricciones de conservación del uso de la tierra, con prohibición de subdividir y construir», y que «no corresponde que tributen por servicios a los que no tienen acceso».

Ya en la vía de la “expropiación inversa” es que el demandante solicita al Municipio una cifra superior a los 8 millones de pesos, aunque en la demanda se deja en claro que, “en un contexto económico que la moneda de curso legal pierde valor a razón de un cincuenta por ciento (50%) anual, como lo demuestran no solo el índice de precios al consumidor, sino el equivalente de remuneraciones (RIPTE), no existe una tasa de interés de las aplicadas habitualmente en la justicia provincial, que compense esa inflación. De alli que, aunque la sentencia de primera instancia estableciera un monto indemnizatorio razonable, las sucesivas instancias judiciales insumirán un lapso temporal superior al año, debiendo contemplarse esa circunstancia para no tornar irrisoria la indemnización”.

La defensa municipal

El Municipio, a través de la Subsecretaría de Asuntos Legales, ya contestó en tiempo y forma la demanda presentada en el juzgado de Azul, y con los antecedentes de los expedientes administrativos rechazó en un todo el planteo del demandante.

La Municipalidad, a la hora de realizar el rechazo niega todos los argumentos del demandante y expresa que, “a lo largo del relato efectuado por la actora, esta realiza un análisis parcial y equivocado de los hechos, reclamando el pago de una suma de dinero, en concepto de indemnización por una supuesta expropiación inversa, con pleno conocimiento de que el reclamo resulta improcedente”.

Tras eso los abogados del Estado Municipal enumeran una serie de expedientes municipales en donde se le rechazó al olavarriense la concreción de dicho proyecto turístico sobre la margen del arroyo Tapalqué.

Además en su defensa dice el Municipio que, “existe una clara negligencia por parte de la actora, quien proyectando la posibilidad de realizar un negocio inmobiliario, adquirió en fecha 30 de Junio de 2014, (esto es 16 años, 2 meses y 15 días después de la sanción de la Ordenanza Nº 2240/98) los cuatro inmuebles en cuestión, con la falsa creencia de que en ellos podría edificar siete cabañas para un emprendimiento comercial, producto de la falta de diligencia en la averiguación de las condiciones en las cuales adquiría dichos terrenos” y agrega que, “pues considerando la antigüedad de la Ordenanza que limita el uso de los inmuebles para realizar construcciones o subdivisiones (…)se precipitó a la compra de los mencionados terrenos sin haber realizado las pertinentes averiguaciones, máxime considerando la ubicación de los mismos (cercanía con el arroyo Tapalqué) y que todos ellos se encuentran fuera de la zona urbana de la ciudad de Olavarría, establecidas por el Honorable Concejo Deliberante, en el ejercicio de funciones de ordenamiento territorial reconocidas por la Ley Orgánica de las Municipalidades”

La última semana tanto la Municipalidad como el demandante tuvieron una audiencia en la sede del Juzgado Contencioso Administrativo de la ciudad de Azul con el objetivo de que el demandante «absuelva posiciones» durante el proceso.

Por el momento el caso se encuentra en etapa de prueba y restará tiempo hasta que se conozca la sentencia de primera instancia del Juez Pablo Quaranta, titular del Juzgado Contencioso Administrativo N° 1 de Azul.

El texto de la Ordenanza cuestionada