Azul tiene nuevo Código de Ordenamiento Urbano y Territorial: la Provincia lo convalidó formalmente

El Ministerio de Gobierno de la Provincia de Buenos Aires convalidó el nuevo Código de Ordenamiento Urbano y Territorial del Partido de Azul mediante una resolución firmada por el Ministro de Gobierno Carlos Bianco el pasado 7 de abril. La Resolución se publicó, además, en el Boletín Oficial el viernes de la última semana

Con ese acto administrativo, la normativa —aprobada por el Concejo Deliberante local a través de la Ordenanza N° 5210/25 y promulgada por el Decreto Municipal N° 2217/25— adquiere plena vigencia legal en el marco del ordenamiento territorial bonaerense.

Se cierra así un proceso que comenzó con la elaboración técnica del documento, siguió con su tratamiento en el legislativo local y culminó con la intervención de organismos provinciales especializados. El resultado es un instrumento que reemplaza a la Ordenanza N° 500/80, una norma que llevaba 45 años regulando —con crecientes limitaciones— el uso del suelo en Azul, Cacharí y Chillar.

Una herramienta que llegó con décadas de demora

La Ordenanza 500/80 fue sancionada en plena dictadura militar y nunca fue reemplazada de manera integral, pese a que el partido experimentó transformaciones urbanas, económicas y demográficas significativas a lo largo de cuatro décadas y media. Durante ese período, la normativa vigente determinó qué se podía construir y dónde, cuánto debía medir un lote y qué actividades podían desarrollarse en cada zona —funciones que fueron quedando cada vez más desajustadas respecto de la realidad del territorio.

El nuevo Código viene a cubrir ese vacío con una lógica actualizada: establecer un marco de referencia para la organización física del territorio, estructurar áreas, zonas y distritos, y orientar tanto las inversiones públicas como las privadas con criterios claros y coordinados.

Qué propone el Código para la ciudad de Azul

Para la ciudad cabecera, el nuevo instrumento organiza el territorio en torno a varios ejes: zonas residenciales, industriales y comerciales, corredores de servicios, patrimonio arquitectónico, el Arroyo Azul y el espacio periurbano.

En materia residencial, la propuesta apunta a compactar la ciudad antes que expandirla: se plantea aumentar el área urbana lo mínimo indispensable e incorporar a la trama consolidada los sectores que ya están desarrollados. El objetivo es generar diversidad en la oferta habitacional sin impulsar un crecimiento periférico desordenado.

En cuanto al espacio industrial, el Código prevé la creación de zonas aptas para industrias de primera, segunda y tercera categoría, y establece la designación de Distrito Pasivo Ambiental para el predio de la ex Curtiembre Piazza —un área con historia industrial y pasivos ambientales que requiere un tratamiento diferenciado.

Uno de los puntos de mayor impacto urbanístico es la generación de un parque lineal en las márgenes del Arroyo Azul, que planificaría las reservas de espacios verdes en función de ese eje natural. En ese marco, se menciona la posibilidad de gestiones público-privadas entre el municipio y el Jockey Club de Azul para incorporar el Hipódromo a ese corredor verde, una iniciativa que podría transformar de manera significativa esa zona de la ciudad.

El Código también contempla la creación de corredores y distritos de patrimonio arquitectónico, reconociendo el valor histórico del centro urbano de Azul.

Cacharí y Chillar: ordenar el borde entre lo urbano y lo rural

Para las dos localidades menores del partido, el nuevo instrumento pone el foco en la transición entre el área urbana y el área rural, históricamente difusa y conflictiva en términos de usos del suelo.

Se propone la creación de un espacio periurbano organizado en dos anillos concéntricos alrededor del área urbana: el primero, más próximo a la planta urbana, admitiría usos mixtos entre lo residencial y los servicios agropecuarios de baja densidad; el segundo funcionaría como zona de producción agropecuaria de pequeña escala. Entre los objetivos centrales figura evitar que actividades rurales que generan molestias o riesgos se desarrollen en zonas residenciales, algo que la normativa anterior no resolvía con claridad.

Además, se contempla la creación de un corredor de servicios de ruta tanto en el área urbana como en el área complementaria de ambas localidades.

El área rural y las colonias de paraje

En lo que respecta al territorio rural del partido, el Código establece la adecuación de la Ordenanza 4564/21 a la nueva zonificación general. También incorpora como objetivo la integración regional a través de la pavimentación de rutas, caminos y accesos, y la protección y puesta en valor del espacio ferroviario.

Un punto novedoso es la creación de una zona que habilite las actividades del sector minero, reconociendo una actividad económica presente en el partido que hasta ahora carecía de encuadre específico en la normativa de usos del suelo.

Asimismo, se propone la creación de colonias rurales en los parajes existentes, con pequeñas configuraciones de tipo urbano. Se trata de asentamientos que hasta ahora no estaban contemplados en las ordenanzas de usos del suelo del partido y que con el nuevo Código obtendrían un marco regulatorio propio.

El proceso de aprobación y la intervención provincial

La convalidación provincial no fue un trámite automático. Antes de emitir la resolución, la Subsecretaría de Asuntos Territoriales del Ministerio de Gobierno requirió la intervención de la Autoridad del Agua —que emitió un informe de prefactibilidad hidráulica, de disponibilidad de recurso hídrico subterráneo y de vertidos de efluentes líquidos— y del Ministerio de Ambiente, que elaboró un Informe de Prefactibilidad Ambiental Regional para Cambios de Uso del Suelo.

La resolución fue dictada en el marco del Decreto Ley N° 8.912/77, que rige el ordenamiento territorial en la Provincia de Buenos Aires, y establece que en materia de infraestructura, servicios y equipamiento comunitario deberá darse cumplimiento a los artículos 56, 62 y 63 de esa norma al momento de aprobarse los planos de subdivisión o de materializarse los usos previstos.

Con la firma del Ministro de Gobierno provincial, el nuevo Código queda incorporado al marco normativo vigente y sienta las bases del desarrollo territorial del Partido de Azul para las próximas décadas.